Udlejning af sommerhus

I dag vil jeg behandle en misforståelse, som mine forældre gjorde sig skyldige i, dengang de havde sommerhus. Huset var et ældre hus fra 60’erne men lå på en attraktiv grund i et attraktivt turistområde. Oprindelig var huset købt til egen fornøjelse, men efterhånden var mine forældre gået over til udelukkende at udleje det til tyske turister. Som tiden gik, blev turisternes forventningerne til udlejningshuse dog højere og højere, og da mine forældre ikke investerede i at forbedre deres hus, blev det – trods en billig leje – udlejet mindre og mindre.

Men min forældre var stadig godt tilfredse. Selvom de kun havde et overskud (lejeindtægter fratrukket vedligeholdelsesudgifter, skatter mv.) vistnok i størrelsesordnen kr. 10.000,- om året, syntes de, at de gjorde en god forretning. Huset var for længst betalt, så overskuddet gav stadig et positivt bidrag til økonomien, som de var glade for.

Men de glemte en ting, nemlig at overveje alternativerne. Nu kan det selvfølgelig være omstændigt, hvis man hver eneste gang man træffer et valg skal foretage en grundig analyse af alle tænkelige alternativer. Men man bør i det mindste vælge sig et lidt mere kvalificeret nulalternativ. Lad mig forklare.

Nulalternativet er det, man sammenligner med, når man kalkulerer overskuddet ved sine aktiviteter. I min forældres tilfælde var det ubevidste nulalternativ at sælge sommerhuset og lægge pengene ned i en skrivebordsskuffe. Og i så fald ville de naturligvis miste de 10.000,- kr. om året.

Men et bedre nulalternativ ville være, at sælge sommerhuset og sætte pengene i obligationer. Og i så fald ville det være et godt spørgsmålt om overskuddet på de 10.000,- kr. fortsat ville være attraktivt for mine forældre. Rent praktisk ville en sådan beregning foregå ved, at man ved opgørelsen af udgifterne tillagde en renteudgift af ejendommens værdi. Selvom ejendommen allerede var betalt, ville det alligevel give god mening, da man kan sige at mine forældre ved at beholde huset, ofrede muligheden for en ekstra renteindtægt.

Og den mistede renteindtægt er netop et eksempel på en såkaldt offeromkostning. Og husker man at indregne sine offeromkostninger, viser resultatet, hvor meget bedre det påtænkte alternativ er end nulalternativet. I min forældres tilfælde, hvor husets grund var rigtig mange penge værd, var det et godt spørgsmål, om det egentlig ikke ville være bedre at sælge og købe obligationer i stedet.

Mine forældres misforståelse kan formuleres sådan:

Når jeg tager mine indtægter og fratrækker alle de umiddelbare omkostningerne ved jeg, om det er en god forretning.

Men som sagt er det forkert, man skal overveje sine alternativer og huske sine offeromkostninger. Det skal naturligvis indrømmes, at det ofte kan være umuligt at få alle relevante omkostninger med. I tilfældet med et sommerhuset ved man jo ikke hvor stor en værdistigning, man vil gå glip af, ved at sælge huset nu fremfor senere - eller om det modsatte vil gøre sig gældende, så man får et værditab ved at vente. Man kender aldrig sine alternativer fuldt ud, men skal i det mindste huske at beregne renter af sin investerede kapital.